Invertir en una vivienda turística puede ser una de las decisiones más rentables en el sur de España. Sin embargo, muchos propietarios se dejan llevar por el precio de compra o por ingresos brutos estimados, sin tener en cuenta todos los gastos asociados. En este artículo vamos a ver cómo calcular la rentabilidad real de una vivienda turística en la Costa de la Luz , diferenciando entre rentabilidad bruta y neta, y con ejemplos claros aplicados.

¿Cómo calcular la rentabilidad?

Rentabilidad bruta: el primer paso

La rentabilidad bruta mide la relación entre los ingresos anuales y el precio de compra de la vivienda.

Fórmula:

Ejemplo:

• Precio de compra: 150.000 €

• Ingresos por alquiler turístico al año: 15.000 €

• Fórmula: 15.000150.000×100=10% 

En este caso, la rentabilidad bruta sería del 10%.

Rentabilidad neta: la visión realista

La rentabilidad bruta es solo una primera aproximación. Para saber realmente cuánto gana un propietario, debemos descontar los gastos anuales asociados a la vivienda.

Entre los más habituales están:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

• Comunidad de propietarios.

• Suministros (agua, electricidad, internet).

• Mantenimiento y reparaciones.

• Limpieza y lavandería entre estancias (si se gestiona de forma particular, en HOMA tenemos departamento de limpieza integrado en la empresa).

• Gestión profesional (si se externaliza con una empresa como HOMA).

 

Ejemplo con los mismos datos anteriores:

• Ingresos anuales: 15.000 €

• Gastos totales: 3.800 € (IBI 400 €, comunidad 600 €, suministros 1.200 €, limpieza 800 €, gestión 800 €)

El propietario, en este caso, obtiene una rentabilidad neta del 7,5%.

¿Qué rentabilidades se manejan en la Costa de la Luz?

En la zona de Ayamonte, Isla Canela y Costa Esuri, la rentabilidad media suele oscilar entre:

• 6% y 8% neto anual en apartamentos turísticos bien gestionados.

• 4% y 5% en segundas residencias usadas parcialmente por el propietario.

• 8% a 10% en proyectos optimizados y con servicios profesionales de revenue management.

Esto significa que la Costa de la Luz es una de las áreas más atractivas para pequeños y medianos inversores que buscan diversificar con propiedades turísticas.

¿Cómo mejorar la rentabilidad de tu vivienda?

La rentabilidad no depende solo de la ubicación o del precio de compra. Hay varias acciones que pueden marcar la diferencia:

• Optimizar precios con estrategias dinámicas de revenue.

• Renovar la decoración y mejorar las fotos de anuncio.

• Ampliar temporada con estancias largas en meses de baja ocupación.

• Externalizar la gestión para maximizar la ocupación sin descuidar la experiencia del huésped.

 

Conclusión

Invertir en una vivienda turística puede generar una rentabilidad muy superior a la de otros productos financieros o alquileres de larga duración, siempre que se analice bien cada operación y se gestionen correctamente los gastos.

En HOMA acompañamos a propietarios e inversores desde el análisis de la rentabilidad hasta la gestión diaria del alojamiento, garantizando transparencia, optimización y resultados.

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